出租房屋的报税 （2）

1. 如何确定房屋出租业务是出租收入或生意收入？

税法对于出租收入的费用低扣及摊销和生意收入有所不同。 区别生意收入和出租收入的关键在于你是否为住客提供了基本服务外的附加服务，如：清洁，安全，及餐饮等。

2. 对房客的基本服务包括什么？

• 取暖；
• 照明；
• 存车；
• 洗衣机

3. 对于共有房产租赁所得的申报比例是否可以随意改变？

必须每年一致，不能随意改变，除非该便了房产本身所有权的比例。

4. 如何区分资本性支出和费用性支出？

资本性支出和费用性支出的抵税方式有本质的区别。 以下几点可用来判定指出的性质：

产生的影响是短期的还是长期的？
只是恢复原状还是改进了功能？
是为了整体的一部分还是为了单独的财产？
价值多少？（此款不能单独使用）

5. 区分资本性支出和费用性支出的几个特例

为照顾残障人员进行改造发生的费用 - 全部当年抵扣。
出租前对旧房的修理或装修 - 全部作为资本性支出逐年摊销。
为出售而进行的修理 - 须作资本性支出处理。

6. 什么是 “软支出“？ 如何处理 “软支出“？

“软支出” 是指房屋修建改建过程中发生的利息，律师费, 会计师费， 及财产税。

符合以下条件的 “软支出“ 可当年抵扣：

支出发生在 1989 年之后；
支出和房屋修改建有关；
并只和房屋税改建相关。

凡不满足以上全部条件的 “软支出” 需作为资本性支出，逐年摊销。

7. 申请获取房屋贷款发生的费用是什么性质？

以下申请获取房屋贷款发生的费用均属资本性支出，须按贷款期长短逐年直线摊销。

• 申请，评估，审核，及保险费；
• 担保费；
• 代理费；
• 律师费。

8. 可抵扣的房租收入的支出项目有哪些？

• 广告费；
• 保险费；
• 利息；
• 维护费；
• 管理费；
• 车辆费；
• 办公费；
• 法律，会计及其他专业咨询费；
• 财产税；
• 工资及福利支出；
• 差旅费；
• 水电费；
• 剪草费；
• 租约取消费；
• 公寓管理费等。

9. 哪些支出不能抵消房租收入？

• 土地转让费；
• 贷款本金；
• 罚金等。

10. 有关抵扣车辆费用的详细规定是什么？

A. 如果只有一处房屋出租，必须满足以下所有条件方能抵扣：

出租房产座落在你的居住区内；
你个人负责部分或全部财产维修；及
车辆用于运载维修用工具和材料。

但用于收房租的车辆使用费不能抵税。

B. 如果你有两处以上房产出租（两处房产均须在你的居住区外并不在同一地区） 除一处房产情况下的车辆费可抵扣外还可抵扣以下用途的车辆费：

收租用车费；
监工用车费； 及
一般管理用车费。

11. 房主本人的劳务费可否的税？为什么？

不能。 因为在你花时间修理房屋时必然耽误了做其它工作来增加收入的机会。 这实际上相当于抵了税。

12. 租房亏损可否抵其他收入？ 条件是什么？

可以，但不能低于市价出租，人为地创造亏损。

13. 租房给亲朋发生的费用可否抵税？

可以，但必须和租给外人一样的标准收房租。

14. 符合基本住宅（primary residence）的条件是什么？

作为税法定义下的 “基本住宅” 须满足以下四条：

• 是一个房产单元；
• 你部分或全部拥有这个房产；
• 你或你的家属本年内曾住在那里； 及
• 你指定他为你的基本住宅。

15. 什么时候你应指定你的基本住宅？

当你出售或考虑出售你的住宅时。

16. 指定基本住宅的利弊各是什么？

利处： 卖房增值不须申报。

弊处：

买房亏损不得抵税；
出租部分占比例必须较小；
房屋折旧不可抵税。

17. 当你改变房产的用途时税务上会有什么影响？

每当改变房产的用途时，税法上视同房产按市价出售后立即购回作新途之用。 当从基本住房变为出租房屋时得失无需申报。 但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年，往年，或来年资本收益。

不过，当从基本住宅变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：

申报出租所得，但
不抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为基本住房时也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。

出租房屋的报税 （1）

1．出租房屋的类型

房屋出租收取租金，按照其所提供的服务内容的不同，分属于两种情形，对应于不同的税务待遇。

A．财产所得类型的出租

这类出租，业主只提供房屋，水电气暖，电视电话高速上网，洗衣烘干和停车等基本服务。

B．经营类型的出租

这类出租，业主除了提供A中的服务项目而外，还额外提供清洁，保安，餐点等服务，这样的出租，就属于经营性质的出租，如旅馆等的经营行为一般。

2．财产所得类型的租金所得申报原则

这类出租收入的申报，是以所收取的所有租金，减去各项因出租而发生的费用，之后的净收入才需要申报所得。

拥有出租房地产的纳税人应该每年都申报所得。如果业主为个人，就填写T776房地产租金所得表（STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS），申报个人所得。如果业主是企业，就申报企业之所得。

3．不同房地产租金收入的情形

A．当租金的净所得为正时，将其纳入纳税人的收入。

B．当租金的净收入为负时，属于非资本性的亏损。加拿大税法规定，纳税人可以将这种亏损用来抵扣任何类别的其他所得。

如果连年净租金收益为负，则税务局有可能将纳税人过去若干年申报的亏损全部推翻，要求其补交这些年的所得税款和相应的欠付利息。

4、出租房屋的费用

与出租房屋赚取租金收入的相关费用分为两类：

A．资本性支出：

资本性支出属于耐用类型的投资，它所能够产生的经济效益延续的时间较长，至少在一年以上。资本性支出的费用较高，至少在200刀以上。

资本性支出不能够做每年的全额报销费用，只能逐年提列折旧。

资本性支出有：

建筑类型的折旧：房屋装修，翻建，更换屋顶，更换窗户，更换地板，更换空调系统，除尘系统，更换锅炉，加盖车库等房屋大宗装修项目。

设备类型的折旧：更换洗衣机，烘干机，冰箱，电视等设备。

以上所列都属于可折旧资产DEPRECIABLE PROPERTY。

不同类型可折旧资产的折旧率不同。建筑类型的折旧率一般在4%/年,而设备类的折旧率一般在20%/年。

土地属于不可折旧的财产NON-DEPRECIABLE PROPERTY。

折旧采取余额递减法。比如更换了门窗花了10,000刀，那么，如果第一年可以抵减10%，后余年份每年可以抵减4%，则：

第一年可以抵减1,000刀。

第二年可以抵减（10,000-1,000）*4%=9，000*4%=360刀。

第三年可以抵减（9,000-360）*4%=8,640*4%=345。6刀

其余以此类推。

加拿大的所得税法规定：折旧的数额不可以高出租金的收益。也就是说：当年租金的净收益就是折旧的最大值。

建筑类型的折旧与设备类型的折旧不同之处在于：

建筑类型的折旧，当一幢经营性的房屋日后出售时，如果有增值，那么，除了这些增值部分需要按照资本利得缴纳所得税之外，过去出租期间所申报过的所有建筑类型的折旧，还需要以折旧的形式退回RECAPTURE OF CCA，并且，这部分退回的钱，也要按照资本利得纳税。

如果平常的租金所得不高，并且，估计未来物业的增值幅度不会小，那么，平时报税时，就要慎重，是否要提列建筑类型折旧。因为，如果平时租金收入不高，那么，平时适用的所得税率就低。而当房产出售时，当年的所得必然增加，如果届时的所得税率很高，那么，届时所缴纳的税，一定会大大高于平时所缴纳的税。

B．费用性支出

费用性支出属于营运类型的支出，它所产生的效益期限较短，数额相对较小。

费用支出可以抵减当年的租金所得。

常见的费用支出项目有：

1）广告费。

2）业主支付的保险费和地税。

3）物业费。

4）支付给房屋经纪的佣金。

5）汽车费：

如果只有一栋当地房产，可以报销汽车用于房屋维修时的送货，送材料所涉及的汽车费用。

如果有两栋及以上的房屋出租，则监管维修，运送材料和设备，收取租金等的费用都可以报销。

6）涉及到房屋出租的法律，会计等聘请专业人士的费用，包括报税。

7）所有由业主承担的水电气暖高速上网电话电视等日常费用。

8）房屋贷款利息：

如果出租房屋是有贷款的，那么，只有其中的利息部分可以抵减费用。

每年，贷款银行都会提供给贷款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人年度内偿还的本金部分和利息部分。

自住房和出租房相比，前者的贷款利息无法抵税，而后者的可以抵税。

9）购买和出租房地产时，为取得贷款而支付的相关费用，如律师费，评估费，贷款担保费，贷款经纪的佣金等，可以自取得贷款那年算起，分五年摊销，每年摊销20%。

5．自住屋的部分出租

许多人将自己家中的部分房间或者地下室出租后收取租金。

在这种分租的情况下，与出租部分直接相关的各项出租费用可以完全抵减所得。对于那些相应于整栋房子的费用支出，可以采取分摊费用的方式来进行费用计算：

A．按照房间数进行费用分摊：

不计共用的厨房等公共空间，只按照卧室的数目来计算。

如果整栋房子有四个房间，自住两间，出租两间，则费用可以按照50%的比例来进行分摊。

B．按照面积进行费用分摊：

除去公共部分面积而外，出租部分的使用面积与总使用面积之比，成为费用分摊的计算比例。

无论按照哪种方式进行费用分摊，所分摊的费用都不能多于租金的净收益。

6．租金的公平市价

所收取的租金应该按照当时的公平市价进行计算。只有在这种情况下的费用才可以进行抵减。

如果是将房屋出租给自己的亲朋好友或者成年子女，只象征性地收取少许租金，则出租房屋的费用不得申报，也不允许提列折旧，和申报租金亏损。

7．海外房地产的出租

如果纳税人在海外有经营性的房产出租，应该就租金所得每年申报所得税。

在海外已经缴纳过的相应于租金收入的所得税，可以在外国税款抵减FOREIGN TAX CREDIT栏目里进行抵减。

海外房产出租所收取的租金，应该按照当时的汇率换算成加元进行申报。如果全年都收取的租金，也可以采用加拿大银行公布的年度平均汇率来进行汇率计算。

租金的计算同企业盈利和费用申报一样，以会计上的应计基础计算，而不是以是否收到现金为准。

因此，租客拖欠租金时，仍然应按照收到租金来进行申报。同理，已经收到账单的支出，哪怕纳税人尚未支付，也可以用来抵减费用。

8．出租空地的租金

出租空地收取租金时，可以用购买土地的贷款利息和地产税来抵减所得，但是，其前提是，所收取的租金应该先用来抵减其他的费用，剩余部分，才可以用贷款利息和地税来抵扣。

如果出租空地的收益减去除利息和地税而外的其他费用之后，已经不足以抵减贷款利息和地税时，贷款利息和地税的剩余部分，可以算作土地的成本，累加到它的税务成本上去，成为调整后的税务成本ADJUSTED COST BASE，从而，可以降低纳税人未来出售该幅土地的资本利得。

例如：

王先生2009年底用50万刀买下一块空地，这时他的这块地的税务成本就是50万刀。

他2010年通过出租这块空地收取了1,000刀的租金。但是，他在2010年，还为这块空地支付了200刀的保险，2,000刀的利息，和400刀的地税。

按照加拿大的所得税法，王先生应该先用1,000刀租金-200刀保险=800刀租金净收入，再用800刀租金净收入来抵减他所支付的地税和利息400刀地税+2,000刀利息=2,400（刀）中的800刀。

剩余的地税和利息2，400刀-800刀=1，600刀，则可以叠加到他所拥有的这块土地的税务成本上去，使他的这块土地的税务成本，在2010年末，增加到了501,600刀。

如何申请突破法规分割和新建独立屋

现在越来越多的华人在安省购买独立屋，作为居家生活或投资增值的重要方式。但随着对独立屋需求的逐步增加，有限土地的逐步占用，安省各市镇的全新或半新的独立屋的价格不断连续上涨，使得购买独立屋的成本大大增加，使单靠买卖房屋所得的利润被逐步压缩，也使投资风险逐步增加。而同时，安省各市镇有不少二战以后兴建的老旧房屋，很多已经破旧不堪，价格比较低廉，占地面积又十分宽大，于是很多当地人选择将这些老旧的大LOT收购，将房屋推倒，分割土地，再分别盖起两到三间崭新的独立屋，以新房的价格分别出售，无形中将利润扩大很多倍。然而，我们华人因为不了解规划、设计和申请的官方规则，很多人对这个潜力巨大的金矿感到心有余而力不足，常常望而却步，错失良机。这里简单介绍一些房屋分割和新建所要考虑的问题和经历的步骤。

首先大家应该明确的是，虽然有些老旧房屋因为历史原因面积比较大，但即使再大也没有大到一分为二后，再新建的两个房屋都能分别符合现有的法律法规（ZONING BY-LAW) 的各项规定，这些规定包括：LOT宽度、LOT总面积、房屋高度、房屋前后和两侧距离LOT边界的纵（SETBACK）、本场停车位的数量、尺寸和布局、驾道的宽度和纵深，等等很多细节。那么结果就是，含有任何低于法规标准的房屋，通通属于‘违章建筑’或称＇违规建筑＇，如果以此‘违章建筑’的图纸直接去市镇政府的建筑规划部门申请，是根本无法获批和拿到施工许可的，也就不能合法施工。但是大家不要担心，此路不通另有他路，而且是光明正大，遵纪守法地解决问题。

因为从加拿大和安省的整体发展趋势上讲，人口是必须要逐步稳定增加的，同时，很多老旧而宽大的房屋越来越需要翻新或改造，以适应时代发展的要求。面临越来越多的这种合理不合法的分割翻新的需求，安省各个基层市镇都设有一个叫Committee of Adjustment – C of A) （调整委员会）的机构，专门负责协调这种合理而不合法的违章建筑的申请和审批。C OF A 本身并不是一个通常意义的权力机构，她自己的人员不能直接决定批准还是不批准某违章建筑，而是以 C OF A 为轴心，接收申请材料，分发给市镇政府的各个其他部门，包括规划、建筑、景观、交通、工程、消防、卫生等部门，进行分头审阅，并要求各部门在规定的时间内拿出各自的书面意见和充分理由（如果反对批准的话），到规定时间的公开听证会上去一起宣读和汇总，同时参考当地的规划战略，左邻右舍的意见，甚至当地议员的意见，以及其他意见，以“民主集中制”的方式最后决定是否审批通过。这个类型的申请项目有个专用术语叫Consent and Minor Variance Applications，即，'同意分割和轻度违章的联合申请'。其申请费用一般在３０００到５０００元左右。只要申请人在设计、申请和沟通上有比较全面的经验，对违规违章的尺度和平衡拿捏得比较恰当，就能获得比较高的审批通过率。比如，某市镇里某小区的法定LOT宽度是12米，有若干16米宽不到的大LOT，有不少人将其分割成不足8米宽的窄长LOT，再在各自分割后的土地上设计出车库在一层，上面叠盖两层居室的窄长而高耸的崭新房屋，这种案例获得审批通过的比率就非常高。这种新房虽然比老旧的平房或一层半房的占地面积要小，但因为符合华人和很多亚洲人‘爱住楼房，不爱住平房’和＇以高为尊＇的风尚，其价格反而更高，这样一举两得，不但在原有地产面积上一分为二，而且每栋新房的售价远高旧房，扣除各项申请、设计和施工的费用，其收益率要比不分割而只建一处新房要高很多很多，比纯粹的买卖房屋的收益更是高出天壤。

在分析某较大LOT能否分割时，要以下面几个步骤仔细考虑：

1 - 现场勘察。就是到实地去考察，看该LOT是不是比其他周围的LOT要明显大一些，而周围有没有新建的两座紧靠而类似的独立屋。

2 - 地图查询。这里所说的地图不是一般意义的地图，而是ZONING MAP，就是标有LOT边界和区划代号（ZONING ID）的区划图。根据LOT的地址和位置查出是位于哪个区划地带（ZONE），以及该地带具体的各项建筑标准是什么。这里必须具体而细化地分析，不能根据周边邻居的情况而想当然地认为建筑标准会一致，因为两个看似相邻的LOT可能是位于不同的区划边界内，其建筑标准就可能完全不同，比如，可能一个区划地带（ZONE）要求18米的宽度，而另一个区划地带却只要求15米的宽度，那么同样是计划分成１２米宽的LOT，自然是在后者小区比较容易获得审批通过，反之则结果亦反。

3 – 规章规范的研读。要确切了解自己所在的区划地带（ZONE）对房屋设计的各项最低标准到底是什么，比如约克郡下某城市的＇R1＇（独立民居一级密度地带）地带要求LOT的宽度至少18米，总面积至少540平米，高度至少9.5米，房屋占地不超过35%的总LOT面积，房屋距离前面LOT边界的距离至少7米，距离后面边界至少7.5米，两侧距离１.5米，要提供至少2个本场车位，等等，要把所有要求细节都考虑周全，再权衡利弊，进行优化设计。这里另外要提请大家注意的是，加拿大过去和美国一样是使用英制，但现在早已过渡到使用公制，因此各项法规的数据都是公制，设计图纸也必须有公制显示，但很多老房屋保留的测绘图还是英制，以英尺英吋为单位，就必须进行单位转换。同时，很多房屋设计公司还是习惯使用英制，以服务美国客户，所以他们提交给安省客户的图纸有可能也仅仅以英尺和英吋来标注，这在加拿大其实是不合法的，政府有权打回图纸，要求重新修改，这样无疑要耽误很多时间。

4 - 分割预案和规划设计的研究。一般的分割往往是从中间开始，平均地一截两条。那么LOT宽度必然减半，比如一个30米宽（百呎左右）的LOT，经过分割就只剩下15米的宽度，而上面举例的＇R1＇地带要求LOT的宽度是至少18米，这就自然成为一项法律法规方面的minor variance（轻度违章）。另外，新建的房屋占地比例必然增加，可能会突破R１要求的35%的占地比例，这就算另一项轻度违章。另外，有的新房因下面有地上车库，上面又有两层民居和屋顶，就往往高度更高，可能突破R１的9.5米的高度限制，这就又是另一项轻度违章。这样逐项地一一分析，尽量以最优化的设计减少minor variance 的项目数量，使违章的项目越少越好，越轻微越好，以减少申辩的难度，这样就能增加审批通过的可能性。除了分析法律法规，还要尽量减少对邻居的负面影响，比如不要因为房屋过高而遮挡邻居的光线和视野，不要因为房屋向后延伸过长或开窗方向问题而窥伺邻居的隐私。还有就是尽量减少对市政景观的影响，尽量保留前面的绿地和树木，驾驶道要有符合标准的设计。有的市镇部门对砍伐后院的大型树木有一些限制，等等，有很多问题和因素需要具体考虑和协调。政府的很多设计规范不是一刀切不可逾越，但也不能突破太多，不能竖立不良的先例，这里有一个潜移默化的“合情合理度”的掌握。总之，申请人所提交的申请预案的合情合理度越接近各个审批部门内部掌握的“合情合理度”，就越有获得通过的可能性，反之则申请难度陡然增加。

5 - 初步设计阶段的沟通和协调。初步设计阶段与 C OF A 流程中的各部门的沟通和协调十分重要，这些部门通常包括规划、工程、交通、绿化、消防、卫生等部门。如果该地产是位于某特殊地区内，如排洪区、铁道缓冲区、高速路缓冲区等地，则还要同时到其他相关的机构附加申请。这些部门和机构都各自有自己审批这种＇合理不合法＇的项目的灵活标准，象底牌一样。另外，设计师、申请人和业主往往要面临不少两难的设计困境，比如到底是房屋高一点好，还是压下高度，提供半地下车库和下坡车道好；再比如靠近路口的CORNER LOT 到底是把新驾驶道开在距离路口近但纵深长的马路位置好，还是开在距离路口远，但驾道纵深短的另一条马路上好，这些都需要和相关部门提前沟通，听取他们的意见，了解他们的侧重点是什么，才能做到知己知彼，有的放矢。否则，如果没有经验，又不经过有效沟通和协调，贸然提交一份十分夸张的违章设计，就很可能被以上某部门一票否决，于是白白浪费了申请费，还要重新修改设计，从头再来。相反，如果申请人能根据各项违章的问题，逐一与有关部门提前进行沟通和协调，就可以摸清他们的底牌，做有针对性的设计，就能极大提高审批通过率。加拿大的政府相对十分廉洁，审批程序公平、公正和公开，一般不会有人成心刁难申请人，用以索要好处，所以申请人主要考虑的是如何利用规划技巧、设计经验和沟通能力来说服相关部门接受自己的＇合理而不合法＇的设计方案。

6 - 申请材料的准备和提交。准备申请材料时一定要提前到 C OF A 部门了解情况。通常，C OF A 的人首先要申请人报请一个法律法规的审察程序，看看到底有多少项的法规被突破了，这叫Preliminary Project （Zoning） Review －PPR。为此，有的市镇要额外收取一些费用。而如果有比较熟悉法律的申请人坚持说自己已经根据法规查出了设计中的所有的违规项目，并已将所有违规项目登记报告，不需要再花钱查了，则可以豁免这笔费用，但前提是申请人自己对此豁免负责，如果最后由建筑部门发现有任何项目被遗漏，则要重新申请，这就十分不值得了。

在正式的申请里通常要包括，但不限于以下材料：

（１）PPR法规审察的结果

（２）现有地产的实际测绘图

（３）申请分隔的参考测绘图

（４）计划新建各房屋的本场图

（５）计划新建各房屋的建筑平面图（简单）

（６）计划新建各个房屋的建筑立面图（简单）

（７）申请表格，包括有关现有和新建的房屋和现场的各项参数，以及业主和申请人的个人信息。

另外要特别提醒注意的是，很多申请人在初期和政府部门打交道时，往往忽略询问一项重大事务，就是＇有无因道路扩建而要求的土地转让＇。因为根据该地区的OFFICIAL PLAN，如果该LOT紧邻的马路有扩建的需求，则政府可以在最后做审批决定时要求业主出卖门前一定宽度的土地给政府，做将来马路拓展的预留空地。比如一条路要额外拓展６米，按平均分配是两边各３米。那么政府可以要求业主出让３米纵深的门前土地给政府，这是最后审判通过的条件之一。但如果该问题被申请人和设计师在初期给忽略了，将来在设计修改上很可能会面临连锁性的问题，比如一经出让土地，LOT前面的边界要回退３米，那么房屋到LOT边界的纵深可能就又不够了，驾驶道的本场纵深可能也不够了，就又多出几项新的违章项目，因此可能导致整个设计要重新进行，如此反复修改，十分耗费时间和成本，不如从一开始就询问清楚。

7 - 审批通过条件的研读。多数通常的房屋分割和违章申请，往往得到的结果是既不是无条件地通过，也不是被绝对地否定，而是有条件地批准。这些条件通常是关于本场和建筑的设计修改意见。这些修改意见往往十分具体而专业，比如现有树木如何保护，将要关闭的旧驾道上的草坪和道边要如何恢复，驾驶道的宽度和坡度如何修改，图纸显示有什么问题，等等。按道理，业主和申请人只要能拿到有条件批准的政府决定就可以举杯庆贺了，因为发财道路上的法律障碍已经被扫清了，自己的地产可以从一变二，从而财源滚滚了。但如果申请人和设计师在研读＇决定＇中的各项条件时不仔细，不理解，迟迟无法满足各项条件的要求，拿不出令有关各方都满意的修改图纸，就会极大延误最后拿取施工许可的时间，甚至如果超过规定的时限（一般是一年），会导致该决定作废，一切就要重新开始。

8 - 设计的修改和施工证的领取。在理解了C OF A 决定里的各项条件的要求后，必须尽快根据条件修改图纸，满足各项条件，并敦促各相关部门向C OF A 和（或）建筑部门尽快发出条件已满足的证明，在确认一切条件均以得到满足后，拿着所有确认证明前往建筑部门申请颁发施工许可。一旦申请人领取到施工许可，要将其张贴在施工现场，这样就可以合法地组织现场施工了。另一方面，房屋销售代理也可以在此后开始销售物业了。以现在的房屋市场，只要能分割完成，售价本身高一点或低一点都不会影响业主财源广进的结果，所以，业主到此时就可以举杯相庆了。但最后要提醒业主和申请人的是，施工人员必须严格按照批准的各个图纸进行施工，同时要核查 C OF A 决定里的各项条件是否得到最后落实。比如有的条件要求将驾驶道用砖石等渗透材料铺设，如果此条件在施工时被人忽视，将驾驶道铺成了不能渗透的柏油路面，将来被政府人员或邻居发现并举报，就要返工重做，所以必须仔细完成施工监理的各项工作。

以上是一些关于独立屋分割和新建的简单知识，如果大家有什么进一步的兴趣，欢迎直接联系本人：henryh128@gmail.com 或打电话４１６－２７２－９６７８


原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/fcxw/2014/02/11/327304.shtml

大麻屋的识别

马克思说：“如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%的利润，资本就敢于践踏人间一切的法律”。大麻的种植周期为3-4个月，1个独立房的地下室1年的种植利润可以超过百万加币。

大麻种植的利润已经远不止300%，作为一个产业，由于其入门门槛低，种植与操作流程相对简单及被抓后控罪级别低已经被很多不法之徒视为生钱的手段。而识别大麻屋不仅仅需要专业的知识，更需要经验，需要一个负责的态度，这样才能真正保护客户利益。

大麻屋的危害不用多说了，除了霉对身体与健康的危害之外，对房屋的价值影响也非常巨大。按照地产局的规定，卖方经纪在知情的情况下必须披露大麻屋的事实。而很多无良的卖方经纪也正是利用这个规定暗示卖主不要披露或者干脆勾结卖家假装不知道。大麻屋在粉刷装修与装饰之后就更容易被大部分买家所忽略。

针对客户最近提出的很多关于大麻屋的问题，Ben哥想分享下我所知道的，希望大家能够避免损失。

首先，是大麻屋的分布，很多人认为，大麻屋主要分布于低收入区，其实这是一个误区。Ben哥作为专业的地产投资人，已经看过无数套房子。也经历过很多被卖方披露或者隐瞒的大麻屋，这些大麻屋在士嘉堡发现过，在北约克发现过，在万锦，列治文山，Aruora 都发现过，不仅仅存在于Jane/Finch, 富豪山庄也同样存在。而且，现在的趋势反而是远离治安不好的区域了。选择一个幽静的高尚社区，相信不会引来警察的注意。

尽管如此，大麻屋还是逃不过Ben哥的眼睛。

首先要注意的是室外，通常大麻无会选择街道内比较幽静的地方，特别是在小路上或者弯路中。通常大麻屋不会有特别引人注目的草坪，园林景观。继续环视四周，我们会看到电力部门的电表。为了加速大麻成长，通常大麻屋会通过偷电的手法而不引起电力部门关注。而偷电通常的做法是在电表下方挖洞并因线到地下室的配电盘周围。所以，电表下有没有挖过的痕迹，上面的草木与周围是否匹配就成为一个重要的观察点。图中就是偷电挖洞的常用手法。

围这房子继续在外边转，我们这时候要观察下从外边到屋子里面，窗子的改造特别内部遮挡严重的是一个危险信号。继续看地下室的窗子，通常很多大麻屋主为了掩饰会换掉部分窗户，特别是地上部分的，而这个时候，他们也经常会忽视地下部分的窗户。这时候观察这部分窗子有没有受潮的痕迹就变得非常重要，特别是地平面以上部分的受潮更是一个很危险的信号。"Beware of Dog" or "Guard Dog on Duty" 也是一个增加怀疑程度标志。

接下去，进入房屋，首先是感受，通常很多大麻无不会住人，相信不住人的房间很多人都能有所感觉，味道，特别是霉味是一个非常值得警惕的信号。

注意的是车库，通常房间直通车库是运送大麻的一个必要不充分条件。

接着我们进入地下室，这是一个重点。配电盘的检查是必须的，配电盘的改造，特别是不正常的分线通常是大麻屋的一个重要标志。地上花盆的印记，墙板上钉子的锈迹以及水渍的出现基本可以确认了大麻种植的历史。

而上述的这一切，如果卖方竭力掩饰，粉刷还是很难被普通人所察觉。特别是在抢offer 的时候，卖方会要求您取消条件，如果您的经纪不够经验，就变得非常危险。这时候，您需要去问您的买方经纪了。卖方经纪是否有特别的disclosure, schedule 作为附件？ Brokerage remark 是否有not warranty 或者 call before submit 这样类似的条款？是否是拍卖房？ 这个房屋过往的买卖记录如何？ 有没有曾经出租过？ 都住过什么人？再回顾蛛丝马迹，是否有疑点？

另外，着重注意以下疑点：

· 屋子里面的人没有规律如上班下班，却开豪车

· 窗户被遮挡

· 外边看不到屋子里面的灯光

· 湿气很重，冬天看不到屋顶的雪或者窗户上有换气设备

· 屋顶的换风门过多

· 过度的隐私保护如新fencing, guard dog 以及只用车库门出入

· 奇怪的味道

· 孩子的玩具和车子在外边却看不到这家的孩子

· 房屋的住家只有晚上才看到

· 住家避免和邻居接触 无忧 资讯 info.51.CA

· 垃圾日很少放垃圾 51.CA 加国无忧

最后，要提醒您的是，一定要请一个专业的验房师，毕竟，比起大麻屋，这几百块还是值得花的。

原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/2013/09/13/310092.shtml

下offer 的学问

抢offer 并不是华人的专利，是一种以类似竞价的方式获取最后有效房屋买卖合同的一种方法。

目前有几种方式下通过下offer完成买卖合同。

比较传统的是在买方经纪准备合同，并且在对市场充分研究和比较的基础上与买方充分沟通一个回复价格，并e-mail 或传真回卖方经纪，进行还价。Ben哥通常会分析周边物业成交价格，天数，观察和记录周边类似上市物业以及回顾交易记录，未成交物业等。同时根据目前的地区市场热度，对方Listing Agent 成交记录，初步分析，并通过强大的人际网络和对方实现某些沟通，从而可以基本估算出对方可能的回复底线价格。

针对买方的Offer，卖方经纪可能接受，拒绝或这再还价回去。这样往复后其中一方接受，达成一致。这种下Offer 的方式仍旧是目前最流行的一种方法，尤其是在豪宅的交易中，更是以这种方式居多完成交易。

但是，问题随之就来了。在Offer 往复的过程中，可能有其他的买家介入，而这时候聪明的卖方经纪会利用这个情势安排Offer Presentation 或者干脆合理的利用时间差在两个甚至更多的Offer 之间游走，客观的形成抢Offer的状态，从而达到提高价格，为卖家争取利益的目的。Ben哥做Listing 经纪的时候，通常会把Irrevocable 时限尽可能拖后，当一个Offer 进来的时候，立刻抄起电话给每一个曾经看过房子的经纪打电话，让他们通知客人目前的状况，一通电话之后经常会有惊喜。这时候，我已经有足够的信心去进行下一步的部署，让我的卖家客人满意了。

为了避免这种“不小心”形成的抢Offer， 很多买方经纪现在会采用了另一种方式下Offer。就是要求卖方经纪安排Offer Presentation。通过面对面的沟通，现场的往返签字，提高效率，当晚完成交易，从而避免期间其他买家的介入。这种方式也是Ben哥我非常喜欢的方式，这种Offer Presentation 所需要的不仅仅是勇气与智慧，更多的是对现场情势的估计，通过对方的肢体语言，表情变化，语调，用词以及声音强弱来分析对方。当然，这种方式，买方经纪必须足够强大，能够读出对方脸上的信息。上过我课的地产经纪学员如果还能回忆起我曾经讲过的关于人格分析的课程，应该知道该如何通过细微的表情，语调等判断对方，并通过试探，反馈进行确认。当然，对于语言和文化要有相当的功底，如果你的经纪英文都磕磕巴巴，那显然会成为Offer presentation 的受害者。

Ben哥最近经历了一个Offer Presentation ，房子位于列治文山，对方是一个一句普通话都不会讲的CBC 香港经纪，英语和广东话是他的语言，而客人却是懂一点普通话的香港移民。在房子上盘之后第三天，我们约了Offer Presentation。房子的状况是不错的，对方的开价其实也是比较公道的，这也是Ben哥和客人根据周围成交与上盘情况对数据进行分析的结果。客人已经做好银行的Pre-Approval，对Ben哥的要求是尽快成单，确保没有别的Offer进来，价格只要不加价就可以。

在和对方经纪电话沟通中，透过彼此礼貌的外衣，能够感觉到的是对方经纪的老道与成熟。为了降低对方的警惕，Ben哥与对方经纪攀谈起万锦新机场来，当我提到Cachet 的前途时，对方经纪禁不住洋洋得意地说他的这个客人刚刚通过他买到了那里的房子。这个信息对于Ben 哥太重要了，不觉得心中一喜，而与此同时，对方也嘎然而止，似乎已经意识到说走了嘴。
客套几句挂掉电话后，Ben 哥开始计划晚上的布局。

这时候，距离晚上的交锋还有4个小时。根据卖方在Cachet 买房子的信息，Ben哥查询了近2个月以来该社区的成交记录。发现有那个地产经纪仅仅在3个星期前有一个该社区的成交记录。成交价格高于这所房子约60万。看来小换大应该是卖房子的重要动因。而在小换大的过程中，除非手头非常宽裕，否则Refinance 或者 Bridge Loan 这种相对高息的短期贷款是跑不掉的。如果这样，拖过冬天卖的代价很大。

Ben哥继续回忆看房时候的蛛丝马迹，除了主人房外，他们应该还有一个已经成年的女儿和一个读大学的儿子，小伙子墙壁上奖牌印象深刻。主人房的Kingsize 大床虽然还在，但是上面的垫子却没有了，只剩下了架子，Box 和上面的装饰。而女儿的房间里面看照片是高中时代的，而后面的日期却是10年前，而且女儿的房间里根本没有摆床的位置。房子里面有三盏漂亮的水晶灯，Ben哥的客人对此印象深刻，因为他本人过去就是专门在广东从事灯具生意的。冰箱里面有一些非常简单的食品，感觉不到近期做饭的迹象。

晚上的Offer Presentation 安排在卖方经纪办公室。我决定开车出去兜一圈，不觉车子开到了那个物业的旁边，这时候，已经下午5点了。欣赏这这个漂亮的房子，不觉为客人能够买到心仪的房子感到高兴。对面不远，看到一个邻居中国老太太，Ben哥不禁喜上眉梢，下车，走了过去和她打招呼。显然老人是出门等回家的孩子的，看到同胞过来聊天很高兴，聊了起来，她说她刚来这里不久，又提到说对面的那家要搬走了。于是，我问她是否了解对面那家？老人说不怎么熟，但那家人很友善，男主人在银行工作，女主人开了个小店….

由此，线索已经渐渐的明晰：这对夫妇年龄在50上下，普通中产，儿子大学在学接近毕业，女儿已经出嫁，经济状况良好。买房动机为小换大，很可能通过Bridge Loan之类的短期贷款解决首期问题。回到办公室，已经6点多了，Ben 哥分析认为对方的软肋在于两点：

1， 时限，10月头已经接近卖房的末班车，因此任何condition sold 之后的回滚都会带来风险，而天气冷后，房子的售卖会困难。
2， 成本，房子每个月除了地税，维护成本，还必须有水电，煤气的费用，而且很可能会有Bridge Loan 之类的利息支出。因此，越早成交成本越低。

为此，Ben哥决定改一些offer 的条款：

1， 回价在原先基础上下调2万，
2， closing day 后推2个月。
3， 原先exclude 的水晶灯暂时去掉
4， Deposit 从4万降低到2万
5， 贷款条件的expire condition 从5个银行日改到10个银行日

小憩一会，匆匆吃了几口东西，就驱车直接到了对方的办公室，而Ben哥的客人已经在等我了。和客人解释战略部署，签字后就进入会议室和早已等候的卖家开始谈。轻松的开始，Ben哥提到自己的客人也是讲广东话的，而且貌似不经意地披露，他们这次在加拿大只呆10天后就先回国，而房子走之前必须要买…. 这一切，都是让对方感觉我客人的诚意。接下来，开始Present Offer, 对方显然不满意。

首先提出的是closing day ,是否可以提前？ 这点不出Ben哥所料，正中下怀！接下来抱怨我的回价太低。Ben哥的回复是尽量劝说买家克服困难，早close，帮助卖家，但价格方面要求卖家也要照顾。20分钟后，对方的Offer 已经count back 回来，价格比原先已经低了7000元，closing day 恢复到正常的2个月。而且要求把Deposit 提高到4万元，并把贷款条件缩短到5天。

拿回这个offer 后，客人很满意，决定接受。而Ben 哥此时的策略是乘胜追击，建议客人稍安毋躁。价格在原先基础上提高了5000，这是和对方的差距只有8000 元了。Deposit 改到40000，并把closing day 改到1个月，进一步表示诚意。

这轮Present offer 的时候，Ben 哥提到客人这里考虑对方的要求，甚至愿意更快的close deal，提高Deposit 一倍显示诚意。在价格方面，也做了相当的努力。卖方再次看过Offer后表示贷款条件的批准条件时限太久，如果万一不成，天气已冷，会有很不利的影响，而且希望价格能进一步提高。Ben 哥回复说银行目前贷款条件严格，审批缓慢，今天上午刚刚去过银行…而这时候，故意没有提高Pre-Approval 的事情。不久，对方再次count back 回来的offer 已经送到，对方价格上加了4000元，强调是最终价格，已经没有空间了；贷款方面期限从10天改到了5天。

Offer 送回之后，客人看过表示要立刻确认，Ben 再次表示还要再努力。首先贷款有足够的Pre-Approval , 而且客人本人是水晶灯的商家。所以这次Count back 回去的offer 没有加价，而是在exclude 栏目里面加了水晶灯，验房期限改到48小时，并且取消了贷款条件。不出所料，这个offer 很快就被对方接受了。

原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/2013/10/21/314922.shtml

看房的学问

购房是一个大事，买一个房子，即便是在相对低廉的加拿大，也通常会是一家人至少十几年的收入。因此，如何选购一个称心的房子就变得非常重要。作为地产经纪而言，深感责任之重大，受人之托，岂能随意为之？

常听人说，Location …. ， 选择房子，首先要选择的是地点，对此，Ben 深有体会。一个好的社区，好的学校，好的邻居带给您的是好的圈子，孩子身边好的朋友以及安全，向上的环境。选择地点这个话题，我写过不少文章介绍了，包括平均家庭收入，种族构成，宗教成分构成，失业率，白领比例，出租房屋比例以及学校排名等一系列指标。您在和经纪一起看房子之前，您的经纪是否已经告知您这些资讯呢？如果没有，且慢看房吧！

在清楚了社区，学区之后，开始看房子。看一个房子通常有20-30分钟的时间，如何有效利用这短短的几十分钟对房屋有一个正确的认识是非常重要的。很多时候，看过上百套房子仍旧很难下决心的原因就是作为购房者本身，缺乏一个对房屋的系统评估，不了解看房子该看哪些地方。不清楚哪些缺点是可以修正的，哪些是所谓的硬伤。而在犹豫中，错过了真正的好房子，而这时候的地产经纪如果不够专业，更会误导您在在后面的焦急中选择了所谓的好房子。 作为一个专业地产经纪，我很愿意和大家分享一下看过几千套房子之后的经验。

当开车进入物业周围时候，要首先注意房屋是否靠近高压线，是否临近高速公路,铁路，周边是否有警察局，消防队，墓地。

距离物业200米左右要做到三看

· 看天，是否有政府的廉租或者出租Apartment, 这些是影响房屋价值的重要因素。

· 看地，主要看周边物业的车道，通过停车情况来判断邻居是否出租，是否在同一物业内居住太多的人口。

· 看人，观察附近人口种族，特别是小学，最能反映附近周边的人口状况。

看过之后，进入物业旁边，首先要看的是风水状况。是否有路冲，反弓？是否是玉带？也许您不很介意这些，但是，必须要考虑未来您卖房子时候来看您房子的人。很多人说白人不介意，其实不是的，Ben哥经常和白人经纪打交道，他们也知道T Block 之类会减分，印巴经纪也了解这些。因此，风水的任何问题都属于“硬伤”。

在进入房子之前，首先要环绕房子一圈，观察几个点

· Lot 宽度与深度大概多少？

· 此区规划是R2,R3还是什么？房屋之间间距？ 51.CA

· 门前是否有Side walk ?

· 车库宽度？上是否有卧室？

· 墙体靠近地面处是否有明显的裂缝？

· 是否有地下室渗漏后补救的痕迹？

· Driveway 材料是石头，砖还是沥青？是否平整？

· 地势是否科学？

· 后院是否有Ravine ?

· 前后院是否有interlock ?

· 外墙材料如何？石，砖还是铝板？

· 屋顶材质？金属还是沥青或其他？ 是否老旧？ 无 忧 网 - 51

· 外边电表或者电线容量？ 加国华人网上家园 - 51.CA

· 是否感觉外边湿度超过正常范围？ info.51.ca 无忧资讯

关于这些，很多即便不是硬伤，也是需要大费用才能解决的。有关这些问题，很多是可以工作（working condition）的，所以很难在验房或者收房之后再与对方协商。如果基于某些原因还是想要下offer, 则需要提前估计好相关费用，通过和卖方的沟通直接把价格砸下来。关于这些问题的具体情况与费用，欢迎您和我电话沟通。草坪，花园，后院等也是需要考虑的，适当的加分或者减分可以帮助决策最后的价格。

看过外边之后，进入房子。到这时您还有１５分钟。在这15分钟内，您需要首先观察的是房子的硬件，一共几个房间？几个卫生间？地下室是否装修？了解这些之后，要特别注意的是房屋是否有明显的Home staging 痕迹，如果有，要注意让自己主动忽略色彩与布置灯具以及装饰画之后去观察，请注意Ben哥提供的如下清单：

· 楼梯形状，是否直上直下？

· 层高是8尺还是9尺？ 加国华人网上家园 - 51.CA

· layout 如何？ 卫生间的是否在中庭？厨房是否正对？如果房间超过2500尺，是否有书房？

· 是否有壁炉？档次如何？

· 一楼的厨房是电还是煤气炉头？橱柜是否是实木？档次？橱柜是否换过？如果换过是整体还是仅仅面板？

· 电器档次与年份？

· 台面石材档次？

· 窗户大概的年份？

· 2楼卧房是否方正，是否缺角？ 加国无忧

· 卫生间风格是否统一？卫生间是否升级过？台面，柜子档次？

· 2楼有几个房间可以直接访问卫生间？是否有按摩浴缸？

· 地面瓷砖或大理石的尺寸是否与房屋面积吻合？ 加国无忧

· 地板材质与档次？ 无忧资讯

这些仅仅是需要观察的一下部分，其实更多的细节需要关注。

然后，走进地下室看看。

无论地下室是否装修，都是必须看的。

加拿大的新房保修有三个级别，分别是1年、2年和7年。地下室最大的烦恼是渗漏，而渗漏问题的原因在于墙体裂缝造成，发现渗漏是必须在看房阶段做到的。水泥浇筑、水泥砖还是空心砖决定了渗漏可能的表现途径，无论哪种foundation 墙体，都要从蛛丝马迹中发现问题。装修过的，尤其要特别小心。

除了渗漏，重点观察的还有电，很多大麻房的改造是从电开始的，观察电不仅仅可以避免大麻房，更重要的是提前发现可能存在的安全隐患，很多老旧的房子，由于电达不到标准，保险公司是拒保的，这里尤为注意，任何关于这方面的问题，欢迎随时电话和我沟通，避免损失。

第三个要特别注意的是地下室钢梁承重，细节也要仔细观察。

另外，暖气炉是否是高效炉? 是否需要更换? 水炉是否是tankless ,如果是，功率是否足够，是否在电源的安全功率以内？这些都是值得考虑的问题，也是看房过程中需要向您的地产经纪仔细询问沟通的细节。

有问题的房子未必一定放弃，没有问题的房子也未必考虑，关键是要在下offer 前清楚问题所在，这样才能在谈判中充分利用信息达到利益的最大化。

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