出租房屋的报税 （2）

1. 如何确定房屋出租业务是出租收入或生意收入？

税法对于出租收入的费用低扣及摊销和生意收入有所不同。 区别生意收入和出租收入的关键在于你是否为住客提供了基本服务外的附加服务，如：清洁，安全，及餐饮等。

2. 对房客的基本服务包括什么？

• 取暖；
• 照明；
• 存车；
• 洗衣机

3. 对于共有房产租赁所得的申报比例是否可以随意改变？

必须每年一致，不能随意改变，除非该便了房产本身所有权的比例。

4. 如何区分资本性支出和费用性支出？

资本性支出和费用性支出的抵税方式有本质的区别。 以下几点可用来判定指出的性质：

产生的影响是短期的还是长期的？
只是恢复原状还是改进了功能？
是为了整体的一部分还是为了单独的财产？
价值多少？（此款不能单独使用）

5. 区分资本性支出和费用性支出的几个特例

为照顾残障人员进行改造发生的费用 - 全部当年抵扣。
出租前对旧房的修理或装修 - 全部作为资本性支出逐年摊销。
为出售而进行的修理 - 须作资本性支出处理。

6. 什么是 “软支出“？ 如何处理 “软支出“？

“软支出” 是指房屋修建改建过程中发生的利息，律师费, 会计师费， 及财产税。

符合以下条件的 “软支出“ 可当年抵扣：

支出发生在 1989 年之后；
支出和房屋修改建有关；
并只和房屋税改建相关。

凡不满足以上全部条件的 “软支出” 需作为资本性支出，逐年摊销。

7. 申请获取房屋贷款发生的费用是什么性质？

以下申请获取房屋贷款发生的费用均属资本性支出，须按贷款期长短逐年直线摊销。

• 申请，评估，审核，及保险费；
• 担保费；
• 代理费；
• 律师费。

8. 可抵扣的房租收入的支出项目有哪些？

• 广告费；
• 保险费；
• 利息；
• 维护费；
• 管理费；
• 车辆费；
• 办公费；
• 法律，会计及其他专业咨询费；
• 财产税；
• 工资及福利支出；
• 差旅费；
• 水电费；
• 剪草费；
• 租约取消费；
• 公寓管理费等。

9. 哪些支出不能抵消房租收入？

• 土地转让费；
• 贷款本金；
• 罚金等。

10. 有关抵扣车辆费用的详细规定是什么？

A. 如果只有一处房屋出租，必须满足以下所有条件方能抵扣：

出租房产座落在你的居住区内；
你个人负责部分或全部财产维修；及
车辆用于运载维修用工具和材料。

但用于收房租的车辆使用费不能抵税。

B. 如果你有两处以上房产出租（两处房产均须在你的居住区外并不在同一地区） 除一处房产情况下的车辆费可抵扣外还可抵扣以下用途的车辆费：

收租用车费；
监工用车费； 及
一般管理用车费。

11. 房主本人的劳务费可否的税？为什么？

不能。 因为在你花时间修理房屋时必然耽误了做其它工作来增加收入的机会。 这实际上相当于抵了税。

12. 租房亏损可否抵其他收入？ 条件是什么？

可以，但不能低于市价出租，人为地创造亏损。

13. 租房给亲朋发生的费用可否抵税？

可以，但必须和租给外人一样的标准收房租。

14. 符合基本住宅（primary residence）的条件是什么？

作为税法定义下的 “基本住宅” 须满足以下四条：

• 是一个房产单元；
• 你部分或全部拥有这个房产；
• 你或你的家属本年内曾住在那里； 及
• 你指定他为你的基本住宅。

15. 什么时候你应指定你的基本住宅？

当你出售或考虑出售你的住宅时。

16. 指定基本住宅的利弊各是什么？

利处： 卖房增值不须申报。

弊处：

买房亏损不得抵税；
出租部分占比例必须较小；
房屋折旧不可抵税。

17. 当你改变房产的用途时税务上会有什么影响？

每当改变房产的用途时，税法上视同房产按市价出售后立即购回作新途之用。 当从基本住房变为出租房屋时得失无需申报。 但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年，往年，或来年资本收益。

不过，当从基本住宅变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：

申报出租所得，但
不抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为基本住房时也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。