大麻屋的识别

马克思说：“如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%的利润，资本就敢于践踏人间一切的法律”。大麻的种植周期为3-4个月，1个独立房的地下室1年的种植利润可以超过百万加币。

大麻种植的利润已经远不止300%，作为一个产业，由于其入门门槛低，种植与操作流程相对简单及被抓后控罪级别低已经被很多不法之徒视为生钱的手段。而识别大麻屋不仅仅需要专业的知识，更需要经验，需要一个负责的态度，这样才能真正保护客户利益。

大麻屋的危害不用多说了，除了霉对身体与健康的危害之外，对房屋的价值影响也非常巨大。按照地产局的规定，卖方经纪在知情的情况下必须披露大麻屋的事实。而很多无良的卖方经纪也正是利用这个规定暗示卖主不要披露或者干脆勾结卖家假装不知道。大麻屋在粉刷装修与装饰之后就更容易被大部分买家所忽略。

针对客户最近提出的很多关于大麻屋的问题，Ben哥想分享下我所知道的，希望大家能够避免损失。

首先，是大麻屋的分布，很多人认为，大麻屋主要分布于低收入区，其实这是一个误区。Ben哥作为专业的地产投资人，已经看过无数套房子。也经历过很多被卖方披露或者隐瞒的大麻屋，这些大麻屋在士嘉堡发现过，在北约克发现过，在万锦，列治文山，Aruora 都发现过，不仅仅存在于Jane/Finch, 富豪山庄也同样存在。而且，现在的趋势反而是远离治安不好的区域了。选择一个幽静的高尚社区，相信不会引来警察的注意。

尽管如此，大麻屋还是逃不过Ben哥的眼睛。

首先要注意的是室外，通常大麻无会选择街道内比较幽静的地方，特别是在小路上或者弯路中。通常大麻屋不会有特别引人注目的草坪，园林景观。继续环视四周，我们会看到电力部门的电表。为了加速大麻成长，通常大麻屋会通过偷电的手法而不引起电力部门关注。而偷电通常的做法是在电表下方挖洞并因线到地下室的配电盘周围。所以，电表下有没有挖过的痕迹，上面的草木与周围是否匹配就成为一个重要的观察点。图中就是偷电挖洞的常用手法。

围这房子继续在外边转，我们这时候要观察下从外边到屋子里面，窗子的改造特别内部遮挡严重的是一个危险信号。继续看地下室的窗子，通常很多大麻屋主为了掩饰会换掉部分窗户，特别是地上部分的，而这个时候，他们也经常会忽视地下部分的窗户。这时候观察这部分窗子有没有受潮的痕迹就变得非常重要，特别是地平面以上部分的受潮更是一个很危险的信号。"Beware of Dog" or "Guard Dog on Duty" 也是一个增加怀疑程度标志。

接下去，进入房屋，首先是感受，通常很多大麻无不会住人，相信不住人的房间很多人都能有所感觉，味道，特别是霉味是一个非常值得警惕的信号。

注意的是车库，通常房间直通车库是运送大麻的一个必要不充分条件。

接着我们进入地下室，这是一个重点。配电盘的检查是必须的，配电盘的改造，特别是不正常的分线通常是大麻屋的一个重要标志。地上花盆的印记，墙板上钉子的锈迹以及水渍的出现基本可以确认了大麻种植的历史。

而上述的这一切，如果卖方竭力掩饰，粉刷还是很难被普通人所察觉。特别是在抢offer 的时候，卖方会要求您取消条件，如果您的经纪不够经验，就变得非常危险。这时候，您需要去问您的买方经纪了。卖方经纪是否有特别的disclosure, schedule 作为附件？ Brokerage remark 是否有not warranty 或者 call before submit 这样类似的条款？是否是拍卖房？ 这个房屋过往的买卖记录如何？ 有没有曾经出租过？ 都住过什么人？再回顾蛛丝马迹，是否有疑点？

另外，着重注意以下疑点：

· 屋子里面的人没有规律如上班下班，却开豪车

· 窗户被遮挡

· 外边看不到屋子里面的灯光

· 湿气很重，冬天看不到屋顶的雪或者窗户上有换气设备

· 屋顶的换风门过多

· 过度的隐私保护如新fencing, guard dog 以及只用车库门出入

· 奇怪的味道

· 孩子的玩具和车子在外边却看不到这家的孩子

· 房屋的住家只有晚上才看到

· 住家避免和邻居接触 无忧 资讯 info.51.CA

· 垃圾日很少放垃圾 51.CA 加国无忧

最后，要提醒您的是，一定要请一个专业的验房师，毕竟，比起大麻屋，这几百块还是值得花的。

原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/2013/09/13/310092.shtml

下offer 的学问

抢offer 并不是华人的专利，是一种以类似竞价的方式获取最后有效房屋买卖合同的一种方法。

目前有几种方式下通过下offer完成买卖合同。

比较传统的是在买方经纪准备合同，并且在对市场充分研究和比较的基础上与买方充分沟通一个回复价格，并e-mail 或传真回卖方经纪，进行还价。Ben哥通常会分析周边物业成交价格，天数，观察和记录周边类似上市物业以及回顾交易记录，未成交物业等。同时根据目前的地区市场热度，对方Listing Agent 成交记录，初步分析，并通过强大的人际网络和对方实现某些沟通，从而可以基本估算出对方可能的回复底线价格。

针对买方的Offer，卖方经纪可能接受，拒绝或这再还价回去。这样往复后其中一方接受，达成一致。这种下Offer 的方式仍旧是目前最流行的一种方法，尤其是在豪宅的交易中，更是以这种方式居多完成交易。

但是，问题随之就来了。在Offer 往复的过程中，可能有其他的买家介入，而这时候聪明的卖方经纪会利用这个情势安排Offer Presentation 或者干脆合理的利用时间差在两个甚至更多的Offer 之间游走，客观的形成抢Offer的状态，从而达到提高价格，为卖家争取利益的目的。Ben哥做Listing 经纪的时候，通常会把Irrevocable 时限尽可能拖后，当一个Offer 进来的时候，立刻抄起电话给每一个曾经看过房子的经纪打电话，让他们通知客人目前的状况，一通电话之后经常会有惊喜。这时候，我已经有足够的信心去进行下一步的部署，让我的卖家客人满意了。

为了避免这种“不小心”形成的抢Offer， 很多买方经纪现在会采用了另一种方式下Offer。就是要求卖方经纪安排Offer Presentation。通过面对面的沟通，现场的往返签字，提高效率，当晚完成交易，从而避免期间其他买家的介入。这种方式也是Ben哥我非常喜欢的方式，这种Offer Presentation 所需要的不仅仅是勇气与智慧，更多的是对现场情势的估计，通过对方的肢体语言，表情变化，语调，用词以及声音强弱来分析对方。当然，这种方式，买方经纪必须足够强大，能够读出对方脸上的信息。上过我课的地产经纪学员如果还能回忆起我曾经讲过的关于人格分析的课程，应该知道该如何通过细微的表情，语调等判断对方，并通过试探，反馈进行确认。当然，对于语言和文化要有相当的功底，如果你的经纪英文都磕磕巴巴，那显然会成为Offer presentation 的受害者。

Ben哥最近经历了一个Offer Presentation ，房子位于列治文山，对方是一个一句普通话都不会讲的CBC 香港经纪，英语和广东话是他的语言，而客人却是懂一点普通话的香港移民。在房子上盘之后第三天，我们约了Offer Presentation。房子的状况是不错的，对方的开价其实也是比较公道的，这也是Ben哥和客人根据周围成交与上盘情况对数据进行分析的结果。客人已经做好银行的Pre-Approval，对Ben哥的要求是尽快成单，确保没有别的Offer进来，价格只要不加价就可以。

在和对方经纪电话沟通中，透过彼此礼貌的外衣，能够感觉到的是对方经纪的老道与成熟。为了降低对方的警惕，Ben哥与对方经纪攀谈起万锦新机场来，当我提到Cachet 的前途时，对方经纪禁不住洋洋得意地说他的这个客人刚刚通过他买到了那里的房子。这个信息对于Ben 哥太重要了，不觉得心中一喜，而与此同时，对方也嘎然而止，似乎已经意识到说走了嘴。
客套几句挂掉电话后，Ben 哥开始计划晚上的布局。

这时候，距离晚上的交锋还有4个小时。根据卖方在Cachet 买房子的信息，Ben哥查询了近2个月以来该社区的成交记录。发现有那个地产经纪仅仅在3个星期前有一个该社区的成交记录。成交价格高于这所房子约60万。看来小换大应该是卖房子的重要动因。而在小换大的过程中，除非手头非常宽裕，否则Refinance 或者 Bridge Loan 这种相对高息的短期贷款是跑不掉的。如果这样，拖过冬天卖的代价很大。

Ben哥继续回忆看房时候的蛛丝马迹，除了主人房外，他们应该还有一个已经成年的女儿和一个读大学的儿子，小伙子墙壁上奖牌印象深刻。主人房的Kingsize 大床虽然还在，但是上面的垫子却没有了，只剩下了架子，Box 和上面的装饰。而女儿的房间里面看照片是高中时代的，而后面的日期却是10年前，而且女儿的房间里根本没有摆床的位置。房子里面有三盏漂亮的水晶灯，Ben哥的客人对此印象深刻，因为他本人过去就是专门在广东从事灯具生意的。冰箱里面有一些非常简单的食品，感觉不到近期做饭的迹象。

晚上的Offer Presentation 安排在卖方经纪办公室。我决定开车出去兜一圈，不觉车子开到了那个物业的旁边，这时候，已经下午5点了。欣赏这这个漂亮的房子，不觉为客人能够买到心仪的房子感到高兴。对面不远，看到一个邻居中国老太太，Ben哥不禁喜上眉梢，下车，走了过去和她打招呼。显然老人是出门等回家的孩子的，看到同胞过来聊天很高兴，聊了起来，她说她刚来这里不久，又提到说对面的那家要搬走了。于是，我问她是否了解对面那家？老人说不怎么熟，但那家人很友善，男主人在银行工作，女主人开了个小店….

由此，线索已经渐渐的明晰：这对夫妇年龄在50上下，普通中产，儿子大学在学接近毕业，女儿已经出嫁，经济状况良好。买房动机为小换大，很可能通过Bridge Loan之类的短期贷款解决首期问题。回到办公室，已经6点多了，Ben 哥分析认为对方的软肋在于两点：

1， 时限，10月头已经接近卖房的末班车，因此任何condition sold 之后的回滚都会带来风险，而天气冷后，房子的售卖会困难。
2， 成本，房子每个月除了地税，维护成本，还必须有水电，煤气的费用，而且很可能会有Bridge Loan 之类的利息支出。因此，越早成交成本越低。

为此，Ben哥决定改一些offer 的条款：

1， 回价在原先基础上下调2万，
2， closing day 后推2个月。
3， 原先exclude 的水晶灯暂时去掉
4， Deposit 从4万降低到2万
5， 贷款条件的expire condition 从5个银行日改到10个银行日

小憩一会，匆匆吃了几口东西，就驱车直接到了对方的办公室，而Ben哥的客人已经在等我了。和客人解释战略部署，签字后就进入会议室和早已等候的卖家开始谈。轻松的开始，Ben哥提到自己的客人也是讲广东话的，而且貌似不经意地披露，他们这次在加拿大只呆10天后就先回国，而房子走之前必须要买…. 这一切，都是让对方感觉我客人的诚意。接下来，开始Present Offer, 对方显然不满意。

首先提出的是closing day ,是否可以提前？ 这点不出Ben哥所料，正中下怀！接下来抱怨我的回价太低。Ben哥的回复是尽量劝说买家克服困难，早close，帮助卖家，但价格方面要求卖家也要照顾。20分钟后，对方的Offer 已经count back 回来，价格比原先已经低了7000元，closing day 恢复到正常的2个月。而且要求把Deposit 提高到4万元，并把贷款条件缩短到5天。

拿回这个offer 后，客人很满意，决定接受。而Ben 哥此时的策略是乘胜追击，建议客人稍安毋躁。价格在原先基础上提高了5000，这是和对方的差距只有8000 元了。Deposit 改到40000，并把closing day 改到1个月，进一步表示诚意。

这轮Present offer 的时候，Ben 哥提到客人这里考虑对方的要求，甚至愿意更快的close deal，提高Deposit 一倍显示诚意。在价格方面，也做了相当的努力。卖方再次看过Offer后表示贷款条件的批准条件时限太久，如果万一不成，天气已冷，会有很不利的影响，而且希望价格能进一步提高。Ben 哥回复说银行目前贷款条件严格，审批缓慢，今天上午刚刚去过银行…而这时候，故意没有提高Pre-Approval 的事情。不久，对方再次count back 回来的offer 已经送到，对方价格上加了4000元，强调是最终价格，已经没有空间了；贷款方面期限从10天改到了5天。

Offer 送回之后，客人看过表示要立刻确认，Ben 再次表示还要再努力。首先贷款有足够的Pre-Approval , 而且客人本人是水晶灯的商家。所以这次Count back 回去的offer 没有加价，而是在exclude 栏目里面加了水晶灯，验房期限改到48小时，并且取消了贷款条件。不出所料，这个offer 很快就被对方接受了。

原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/2013/10/21/314922.shtml

看房的学问

购房是一个大事，买一个房子，即便是在相对低廉的加拿大，也通常会是一家人至少十几年的收入。因此，如何选购一个称心的房子就变得非常重要。作为地产经纪而言，深感责任之重大，受人之托，岂能随意为之？

常听人说，Location …. ， 选择房子，首先要选择的是地点，对此，Ben 深有体会。一个好的社区，好的学校，好的邻居带给您的是好的圈子，孩子身边好的朋友以及安全，向上的环境。选择地点这个话题，我写过不少文章介绍了，包括平均家庭收入，种族构成，宗教成分构成，失业率，白领比例，出租房屋比例以及学校排名等一系列指标。您在和经纪一起看房子之前，您的经纪是否已经告知您这些资讯呢？如果没有，且慢看房吧！

在清楚了社区，学区之后，开始看房子。看一个房子通常有20-30分钟的时间，如何有效利用这短短的几十分钟对房屋有一个正确的认识是非常重要的。很多时候，看过上百套房子仍旧很难下决心的原因就是作为购房者本身，缺乏一个对房屋的系统评估，不了解看房子该看哪些地方。不清楚哪些缺点是可以修正的，哪些是所谓的硬伤。而在犹豫中，错过了真正的好房子，而这时候的地产经纪如果不够专业，更会误导您在在后面的焦急中选择了所谓的好房子。 作为一个专业地产经纪，我很愿意和大家分享一下看过几千套房子之后的经验。

当开车进入物业周围时候，要首先注意房屋是否靠近高压线，是否临近高速公路,铁路，周边是否有警察局，消防队，墓地。

距离物业200米左右要做到三看

· 看天，是否有政府的廉租或者出租Apartment, 这些是影响房屋价值的重要因素。

· 看地，主要看周边物业的车道，通过停车情况来判断邻居是否出租，是否在同一物业内居住太多的人口。

· 看人，观察附近人口种族，特别是小学，最能反映附近周边的人口状况。

看过之后，进入物业旁边，首先要看的是风水状况。是否有路冲，反弓？是否是玉带？也许您不很介意这些，但是，必须要考虑未来您卖房子时候来看您房子的人。很多人说白人不介意，其实不是的，Ben哥经常和白人经纪打交道，他们也知道T Block 之类会减分，印巴经纪也了解这些。因此，风水的任何问题都属于“硬伤”。

在进入房子之前，首先要环绕房子一圈，观察几个点

· Lot 宽度与深度大概多少？

· 此区规划是R2,R3还是什么？房屋之间间距？ 51.CA

· 门前是否有Side walk ?

· 车库宽度？上是否有卧室？

· 墙体靠近地面处是否有明显的裂缝？

· 是否有地下室渗漏后补救的痕迹？

· Driveway 材料是石头，砖还是沥青？是否平整？

· 地势是否科学？

· 后院是否有Ravine ?

· 前后院是否有interlock ?

· 外墙材料如何？石，砖还是铝板？

· 屋顶材质？金属还是沥青或其他？ 是否老旧？ 无 忧 网 - 51

· 外边电表或者电线容量？ 加国华人网上家园 - 51.CA

· 是否感觉外边湿度超过正常范围？ info.51.ca 无忧资讯

关于这些，很多即便不是硬伤，也是需要大费用才能解决的。有关这些问题，很多是可以工作（working condition）的，所以很难在验房或者收房之后再与对方协商。如果基于某些原因还是想要下offer, 则需要提前估计好相关费用，通过和卖方的沟通直接把价格砸下来。关于这些问题的具体情况与费用，欢迎您和我电话沟通。草坪，花园，后院等也是需要考虑的，适当的加分或者减分可以帮助决策最后的价格。

看过外边之后，进入房子。到这时您还有１５分钟。在这15分钟内，您需要首先观察的是房子的硬件，一共几个房间？几个卫生间？地下室是否装修？了解这些之后，要特别注意的是房屋是否有明显的Home staging 痕迹，如果有，要注意让自己主动忽略色彩与布置灯具以及装饰画之后去观察，请注意Ben哥提供的如下清单：

· 楼梯形状，是否直上直下？

· 层高是8尺还是9尺？ 加国华人网上家园 - 51.CA

· layout 如何？ 卫生间的是否在中庭？厨房是否正对？如果房间超过2500尺，是否有书房？

· 是否有壁炉？档次如何？

· 一楼的厨房是电还是煤气炉头？橱柜是否是实木？档次？橱柜是否换过？如果换过是整体还是仅仅面板？

· 电器档次与年份？

· 台面石材档次？

· 窗户大概的年份？

· 2楼卧房是否方正，是否缺角？ 加国无忧

· 卫生间风格是否统一？卫生间是否升级过？台面，柜子档次？

· 2楼有几个房间可以直接访问卫生间？是否有按摩浴缸？

· 地面瓷砖或大理石的尺寸是否与房屋面积吻合？ 加国无忧

· 地板材质与档次？ 无忧资讯

这些仅仅是需要观察的一下部分，其实更多的细节需要关注。

然后，走进地下室看看。

无论地下室是否装修，都是必须看的。

加拿大的新房保修有三个级别，分别是1年、2年和7年。地下室最大的烦恼是渗漏，而渗漏问题的原因在于墙体裂缝造成，发现渗漏是必须在看房阶段做到的。水泥浇筑、水泥砖还是空心砖决定了渗漏可能的表现途径，无论哪种foundation 墙体，都要从蛛丝马迹中发现问题。装修过的，尤其要特别小心。

除了渗漏，重点观察的还有电，很多大麻房的改造是从电开始的，观察电不仅仅可以避免大麻房，更重要的是提前发现可能存在的安全隐患，很多老旧的房子，由于电达不到标准，保险公司是拒保的，这里尤为注意，任何关于这方面的问题，欢迎随时电话和我沟通，避免损失。

第三个要特别注意的是地下室钢梁承重，细节也要仔细观察。

另外，暖气炉是否是高效炉? 是否需要更换? 水炉是否是tankless ,如果是，功率是否足够，是否在电源的安全功率以内？这些都是值得考虑的问题，也是看房过程中需要向您的地产经纪仔细询问沟通的细节。

有问题的房子未必一定放弃，没有问题的房子也未必考虑，关键是要在下offer 前清楚问题所在，这样才能在谈判中充分利用信息达到利益的最大化。

原帖链接：http://info.51.ca/article/ajzy/2013/10/10/313536.shtml