出租房屋的报税 （2）

1. 如何确定房屋出租业务是出租收入或生意收入？

税法对于出租收入的费用低扣及摊销和生意收入有所不同。 区别生意收入和出租收入的关键在于你是否为住客提供了基本服务外的附加服务，如：清洁，安全，及餐饮等。

2. 对房客的基本服务包括什么？

• 取暖；
• 照明；
• 存车；
• 洗衣机

3. 对于共有房产租赁所得的申报比例是否可以随意改变？

必须每年一致，不能随意改变，除非该便了房产本身所有权的比例。

4. 如何区分资本性支出和费用性支出？

资本性支出和费用性支出的抵税方式有本质的区别。 以下几点可用来判定指出的性质：

产生的影响是短期的还是长期的？
只是恢复原状还是改进了功能？
是为了整体的一部分还是为了单独的财产？
价值多少？（此款不能单独使用）

5. 区分资本性支出和费用性支出的几个特例

为照顾残障人员进行改造发生的费用 - 全部当年抵扣。
出租前对旧房的修理或装修 - 全部作为资本性支出逐年摊销。
为出售而进行的修理 - 须作资本性支出处理。

6. 什么是 “软支出“？ 如何处理 “软支出“？

“软支出” 是指房屋修建改建过程中发生的利息，律师费, 会计师费， 及财产税。

符合以下条件的 “软支出“ 可当年抵扣：

支出发生在 1989 年之后；
支出和房屋修改建有关；
并只和房屋税改建相关。

凡不满足以上全部条件的 “软支出” 需作为资本性支出，逐年摊销。

7. 申请获取房屋贷款发生的费用是什么性质？

以下申请获取房屋贷款发生的费用均属资本性支出，须按贷款期长短逐年直线摊销。

• 申请，评估，审核，及保险费；
• 担保费；
• 代理费；
• 律师费。

8. 可抵扣的房租收入的支出项目有哪些？

• 广告费；
• 保险费；
• 利息；
• 维护费；
• 管理费；
• 车辆费；
• 办公费；
• 法律，会计及其他专业咨询费；
• 财产税；
• 工资及福利支出；
• 差旅费；
• 水电费；
• 剪草费；
• 租约取消费；
• 公寓管理费等。

9. 哪些支出不能抵消房租收入？

• 土地转让费；
• 贷款本金；
• 罚金等。

10. 有关抵扣车辆费用的详细规定是什么？

A. 如果只有一处房屋出租，必须满足以下所有条件方能抵扣：

出租房产座落在你的居住区内；
你个人负责部分或全部财产维修；及
车辆用于运载维修用工具和材料。

但用于收房租的车辆使用费不能抵税。

B. 如果你有两处以上房产出租（两处房产均须在你的居住区外并不在同一地区） 除一处房产情况下的车辆费可抵扣外还可抵扣以下用途的车辆费：

收租用车费；
监工用车费； 及
一般管理用车费。

11. 房主本人的劳务费可否的税？为什么？

不能。 因为在你花时间修理房屋时必然耽误了做其它工作来增加收入的机会。 这实际上相当于抵了税。

12. 租房亏损可否抵其他收入？ 条件是什么？

可以，但不能低于市价出租，人为地创造亏损。

13. 租房给亲朋发生的费用可否抵税？

可以，但必须和租给外人一样的标准收房租。

14. 符合基本住宅（primary residence）的条件是什么？

作为税法定义下的 “基本住宅” 须满足以下四条：

• 是一个房产单元；
• 你部分或全部拥有这个房产；
• 你或你的家属本年内曾住在那里； 及
• 你指定他为你的基本住宅。

15. 什么时候你应指定你的基本住宅？

当你出售或考虑出售你的住宅时。

16. 指定基本住宅的利弊各是什么？

利处： 卖房增值不须申报。

弊处：

买房亏损不得抵税；
出租部分占比例必须较小；
房屋折旧不可抵税。

17. 当你改变房产的用途时税务上会有什么影响？

每当改变房产的用途时，税法上视同房产按市价出售后立即购回作新途之用。 当从基本住房变为出租房屋时得失无需申报。 但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年，往年，或来年资本收益。

不过，当从基本住宅变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：

申报出租所得，但
不抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为基本住房时也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。

出租房屋的报税 （1）

1．出租房屋的类型

房屋出租收取租金，按照其所提供的服务内容的不同，分属于两种情形，对应于不同的税务待遇。

A．财产所得类型的出租

这类出租，业主只提供房屋，水电气暖，电视电话高速上网，洗衣烘干和停车等基本服务。

B．经营类型的出租

这类出租，业主除了提供A中的服务项目而外，还额外提供清洁，保安，餐点等服务，这样的出租，就属于经营性质的出租，如旅馆等的经营行为一般。

2．财产所得类型的租金所得申报原则

这类出租收入的申报，是以所收取的所有租金，减去各项因出租而发生的费用，之后的净收入才需要申报所得。

拥有出租房地产的纳税人应该每年都申报所得。如果业主为个人，就填写T776房地产租金所得表（STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS），申报个人所得。如果业主是企业，就申报企业之所得。

3．不同房地产租金收入的情形

A．当租金的净所得为正时，将其纳入纳税人的收入。

B．当租金的净收入为负时，属于非资本性的亏损。加拿大税法规定，纳税人可以将这种亏损用来抵扣任何类别的其他所得。

如果连年净租金收益为负，则税务局有可能将纳税人过去若干年申报的亏损全部推翻，要求其补交这些年的所得税款和相应的欠付利息。

4、出租房屋的费用

与出租房屋赚取租金收入的相关费用分为两类：

A．资本性支出：

资本性支出属于耐用类型的投资，它所能够产生的经济效益延续的时间较长，至少在一年以上。资本性支出的费用较高，至少在200刀以上。

资本性支出不能够做每年的全额报销费用，只能逐年提列折旧。

资本性支出有：

建筑类型的折旧：房屋装修，翻建，更换屋顶，更换窗户，更换地板，更换空调系统，除尘系统，更换锅炉，加盖车库等房屋大宗装修项目。

设备类型的折旧：更换洗衣机，烘干机，冰箱，电视等设备。

以上所列都属于可折旧资产DEPRECIABLE PROPERTY。

不同类型可折旧资产的折旧率不同。建筑类型的折旧率一般在4%/年,而设备类的折旧率一般在20%/年。

土地属于不可折旧的财产NON-DEPRECIABLE PROPERTY。

折旧采取余额递减法。比如更换了门窗花了10,000刀，那么，如果第一年可以抵减10%，后余年份每年可以抵减4%，则：

第一年可以抵减1,000刀。

第二年可以抵减（10,000-1,000）*4%=9，000*4%=360刀。

第三年可以抵减（9,000-360）*4%=8,640*4%=345。6刀

其余以此类推。

加拿大的所得税法规定：折旧的数额不可以高出租金的收益。也就是说：当年租金的净收益就是折旧的最大值。

建筑类型的折旧与设备类型的折旧不同之处在于：

建筑类型的折旧，当一幢经营性的房屋日后出售时，如果有增值，那么，除了这些增值部分需要按照资本利得缴纳所得税之外，过去出租期间所申报过的所有建筑类型的折旧，还需要以折旧的形式退回RECAPTURE OF CCA，并且，这部分退回的钱，也要按照资本利得纳税。

如果平常的租金所得不高，并且，估计未来物业的增值幅度不会小，那么，平时报税时，就要慎重，是否要提列建筑类型折旧。因为，如果平时租金收入不高，那么，平时适用的所得税率就低。而当房产出售时，当年的所得必然增加，如果届时的所得税率很高，那么，届时所缴纳的税，一定会大大高于平时所缴纳的税。

B．费用性支出

费用性支出属于营运类型的支出，它所产生的效益期限较短，数额相对较小。

费用支出可以抵减当年的租金所得。

常见的费用支出项目有：

1）广告费。

2）业主支付的保险费和地税。

3）物业费。

4）支付给房屋经纪的佣金。

5）汽车费：

如果只有一栋当地房产，可以报销汽车用于房屋维修时的送货，送材料所涉及的汽车费用。

如果有两栋及以上的房屋出租，则监管维修，运送材料和设备，收取租金等的费用都可以报销。

6）涉及到房屋出租的法律，会计等聘请专业人士的费用，包括报税。

7）所有由业主承担的水电气暖高速上网电话电视等日常费用。

8）房屋贷款利息：

如果出租房屋是有贷款的，那么，只有其中的利息部分可以抵减费用。

每年，贷款银行都会提供给贷款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人年度内偿还的本金部分和利息部分。

自住房和出租房相比，前者的贷款利息无法抵税，而后者的可以抵税。

9）购买和出租房地产时，为取得贷款而支付的相关费用，如律师费，评估费，贷款担保费，贷款经纪的佣金等，可以自取得贷款那年算起，分五年摊销，每年摊销20%。

5．自住屋的部分出租

许多人将自己家中的部分房间或者地下室出租后收取租金。

在这种分租的情况下，与出租部分直接相关的各项出租费用可以完全抵减所得。对于那些相应于整栋房子的费用支出，可以采取分摊费用的方式来进行费用计算：

A．按照房间数进行费用分摊：

不计共用的厨房等公共空间，只按照卧室的数目来计算。

如果整栋房子有四个房间，自住两间，出租两间，则费用可以按照50%的比例来进行分摊。

B．按照面积进行费用分摊：

除去公共部分面积而外，出租部分的使用面积与总使用面积之比，成为费用分摊的计算比例。

无论按照哪种方式进行费用分摊，所分摊的费用都不能多于租金的净收益。

6．租金的公平市价

所收取的租金应该按照当时的公平市价进行计算。只有在这种情况下的费用才可以进行抵减。

如果是将房屋出租给自己的亲朋好友或者成年子女，只象征性地收取少许租金，则出租房屋的费用不得申报，也不允许提列折旧，和申报租金亏损。

7．海外房地产的出租

如果纳税人在海外有经营性的房产出租，应该就租金所得每年申报所得税。

在海外已经缴纳过的相应于租金收入的所得税，可以在外国税款抵减FOREIGN TAX CREDIT栏目里进行抵减。

海外房产出租所收取的租金，应该按照当时的汇率换算成加元进行申报。如果全年都收取的租金，也可以采用加拿大银行公布的年度平均汇率来进行汇率计算。

租金的计算同企业盈利和费用申报一样，以会计上的应计基础计算，而不是以是否收到现金为准。

因此，租客拖欠租金时，仍然应按照收到租金来进行申报。同理，已经收到账单的支出，哪怕纳税人尚未支付，也可以用来抵减费用。

8．出租空地的租金

出租空地收取租金时，可以用购买土地的贷款利息和地产税来抵减所得，但是，其前提是，所收取的租金应该先用来抵减其他的费用，剩余部分，才可以用贷款利息和地税来抵扣。

如果出租空地的收益减去除利息和地税而外的其他费用之后，已经不足以抵减贷款利息和地税时，贷款利息和地税的剩余部分，可以算作土地的成本，累加到它的税务成本上去，成为调整后的税务成本ADJUSTED COST BASE，从而，可以降低纳税人未来出售该幅土地的资本利得。

例如：

王先生2009年底用50万刀买下一块空地，这时他的这块地的税务成本就是50万刀。

他2010年通过出租这块空地收取了1,000刀的租金。但是，他在2010年，还为这块空地支付了200刀的保险，2,000刀的利息，和400刀的地税。

按照加拿大的所得税法，王先生应该先用1,000刀租金-200刀保险=800刀租金净收入，再用800刀租金净收入来抵减他所支付的地税和利息400刀地税+2,000刀利息=2,400（刀）中的800刀。

剩余的地税和利息2，400刀-800刀=1，600刀，则可以叠加到他所拥有的这块土地的税务成本上去，使他的这块土地的税务成本，在2010年末，增加到了501,600刀。